상속 부동산, 그냥 3분의 1로 나누면 되는 걸까?
부모님이 돌아가시고 아파트나 건물을 남기셨을 때, 흔히 “그냥 삼형제가 3분의 1씩 나누자”라고 쉽게 생각하죠.
하지만 막상 지분을 나누고 나면 현실은 전혀 다릅니다. 팔기도, 관리도, 월세 분배도 모두 복잡해지죠. 이런 상황, 해결책은 무엇일까요?
오늘은 상속 부동산을 단독 소유할 때 꼭 고려해야 할 4가지 포인트를 함께 살펴보겠습니다.
부동산 가치 평가가 최우선! 미래 가격 예측이 핵심
상속 부동산을 단독 소유할지 결정할 때, 가장 먼저 따져봐야 할 것은 바로 미래 가치입니다. 단순히 현재 시세만 보고 판단하면 큰 실수를 할 수 있어요.
- 부동산이 오를 가능성: 인프라 확장, 재개발 예정 등
- 부동산이 하락할 가능성: 인구 감소, 상권 침체 등
저도 실제로 상속 상담을 진행할 때, 전국 부동산 강의를 매년 유료로 듣고 시황을 체크합니다. 그래서 의뢰인에게 “이 지역은 오를 확률이 높다”, “여기는 팔아야 한다”고 솔직하게 조언드리죠.
예를 들어, 서울 강남구 논현동에 있는 아파트를 상속받은 경우라면, 미래 가치 상승 가능성이 높아 단독 소유 후 정산금을 지급하는 쪽이 유리할 수 있습니다.
| 구분 | 미래 전망 | 추천 전략 |
|---|---|---|
| 상승 예상 지역 | 교통망 확충, 재개발 예정 | 단독 소유 + 현금 정산 |
| 하락 예상 지역 | 인구 감소, 노후 지역 | 지분 매각 + 현금 수령 |
단독 등기 시 취득세 부담, 대충 계산하면 안 돼요
부동산을 상속받고 단독 등기를 하려면 반드시 취득세를 내야 합니다.
여기서 많은 분들이 착각하는 부분이 있어요. “시가의 5% 정도만 내면 되겠지?” 하지만 상속취득세는 공시지가 기준으로 계산됩니다.
- 취득세율: 대략 5%
- 과세표준: 시가가 아닌 공시지가
예를 들어 공시지가가 3억 원인 아파트를 상속받아 단독 소유할 경우, 취득세는 약 1,500만 원(3억 × 5%) 정도 발생합니다.
제가 최근 처리했던 사건에서도 상속 부동산의 공시가가 2억 8000만 원이라 취득세가 약 1,400만 원 정도 나왔어요. 예상보다 금액이 크지 않아 의뢰인도 크게 놀라지 않으셨죠.
종합부동산세(종부세) 걱정? 상속 후 5년 동안은 괜찮아요
“저 원래 집이 있는데 상속받으면 종부세 폭탄 아닌가요?”
가장 자주 듣는 질문입니다. 그런데 다행히 상속받은 해부터 5년간은 기존 1주택자로 인정됩니다.
- 5년간 1주택자 유지: 종부세 중과 없음
- 5년 경과 후: 2주택자 간주, 종부세 중과 가능성
또 지방 주택(공시가격 3억 이하)이나 소액 지분(40% 이하 또는 가액 6억 이하)을 상속받은 경우라면, 아예 주택 수에도 포함되지 않습니다.
제가 직접 진행한 사례 중에서도 대구 소재 2억 5천만 원짜리 빌라를 상속받았는데, 종부세 주택수에 포함되지 않아 부담이 없었던 케이스가 있었습니다.
양도소득세, 상속 후 6개월이 골든타임!
마지막으로 놓치기 쉬운 부분이 바로 양도소득세입니다. 기존에 1세대 1주택을 가진 상태에서 상속을 받아 2주택자가 되었다면, 매매 시 세금이 달라집니다.
- 기존 주택: 양도세 비과세 가능 (12억 이하)
- 상속받은 주택: 양도세 부과 가능성 있음
하지만 상속개시일로부터 6개월 이내에 매각하면, 취득가와 양도가가 같아져서 양도세가 ‘0원’이 됩니다.
제가 상담했던 케이스에서도 상속받은 건물을 5개월 만에 팔아 양도세를 1원도 안 내고 깔끔히 정리했던 적이 있었죠.
| 상황 | 양도세 결과 |
|---|---|
| 6개월 이내 매도 | 양도세 없음 |
| 6개월 이후 매도 | 차익 발생 시 양도세 부과 |
결론: 부동산 단독 상속, 제대로 준비하면 최고의 선택!
부모님이 남기신 소중한 부동산. 지분을 나눠 복잡한 상황을 만들지 말고, 상황에 따라 단독 소유를 적극 고려해보세요.
부동산의 미래 가치, 취득세, 종부세, 양도소득세까지 꼼꼼히 따져보는 게 핵심입니다.
제 경험상, 이런 준비를 탄탄히 해놓은 상속인은 결국 모두에게 “현명한 선택”이었다는 평가를 받습니다. 고민 중이라면 전문가 상담을 받아보고 전략을 짜보세요.
단독 상속, 기회는 준비된 사람에게만 옵니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 상속받은 집을 바로 팔면 세금이 안 나오나요?
네. 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도하면 양도세가 발생하지 않습니다. 단, 취득가와 양도가가 비슷해야 합니다.
Q2. 5년 지나도 상속받은 주택은 종부세 혜택이 있나요?
아쉽게도 없습니다. 상속 후 5년이 지나면 기존 주택과 합산되어 2주택자로 간주됩니다.
Q3. 공동상속보다 단독상속이 꼭 유리한가요?
상황에 따라 다릅니다. 부동산 가치가 올라갈 것으로 예상된다면 단독 소유 후 정산하는 게 유리합니다.