뉴스에서는 서울 집값이 다시 오르고 있다는 말이 많지만, 주변 사람들 얘기를 들어보면 실감이 잘 안 날 때가 있어요.
어떤 곳은 수억이 뛰었다는데, 우리 동네는 여전히 조용하고요.
이건 단순한 체감 문제가 아니에요. 실제로 지금 서울 부동산 시장은 하나가 아닌 ‘두 개’처럼 움직이고 있습니다. 한쪽은 100억 원짜리 아파트가 매달 팔리는 고가 시장, 다른 한쪽은 매수심리가 얼어붙은 외곽 시장이죠.
이 글에서는 서울 집값 양극화가 왜 일어나고 있는지, 실제 거래 데이터와 함께 짚어보겠습니다. 투자자든 실수요자든 지금 시장을 제대로 읽고 싶다면 이 흐름을 알아두는 게 필요해요.
서울 100억 클럽, 진짜 거래가 계속 터지고 있다
100억 이상 아파트 거래, 올해만 벌써 14건
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2025년 1월부터 5월 22일까지 서울에서 100억 원 이상 아파트 거래는 14건 발생했어요.
이 숫자, 그냥 넘기기 어렵습니다.
연도
100억 이상 거래 건수
2021년
7건
2022년
4건
2023년
5건
2024년
23건 (역대 최고)
2025년(5월 기준)
14건
나인원한남 전용 273㎡는 250억 원에 거래됐고, 압구정 현대7차 전용 245㎡는 130억 5000만 원에 팔리며 지역 최고가를 찍었죠. 여기까지 오면 이건 단순한 자산이 아니라, ‘상징’이 되어버린 거예요.
NH투자증권의 보고서에 따르면, 상위 1% 자산가의 자산 구성 중 79.4%가 부동산이고, 이 중 55.7%가 임대용·투자용 부동산이에요. 단순히 ‘사는 집’이 아닌 자산 운용 수단이란 얘기죠.
최근엔 상업용 부동산 공실률이 서울 중대형 기준 8.93%로 상승 중인데도 불구하고, 고급 아파트는 여전히 수요가 몰리고 있어요. 누군가는 “세금보다 입지가 무섭다”는 말을 하더군요.
실제로 고가 아파트 소유주들은 금리, 세제, 정치 변수에 큰 영향을 받지 않는 구조입니다.
용산구 한남동: 8건 (나인원한남 5건, 한남더힐 3건)
강남구 압구정동: 3건
서초구 반포동: 2건
기타: 성수동 아크로서울포레스트, 청담동 효성101 등
반면, 외곽은 ‘잠잠’하다 못해 식고 있다
노도강은 제자리, 일부는 하락 중
서울 외곽 대표 지역인 노도강(노원·도봉·강북)은 지난주 한국부동산원 집계에서 집값 변동률 0.00%를 기록했고, 전주엔 하락이었습니다.
예를 들어, 노원구 중계동 청구3차 아파트(전용 84㎡)는 작년 12억8000만 원에서 올해 12억2000만 원으로 하락했어요. 거래량도 줄어들어, 매물이 쌓이는 분위기입니다.
제가 사는 곳도 노원인데, 진짜로 주변 부동산 중개업소에 손님 발길이 확 줄었어요. 재건축 얘기 나올 땐 좀 들썩했는데, 금리 인상 한 번에 다시 얼어붙은 느낌이에요.
강남·용산은 3주 연속 상승세
2025년 5월 기준 상승률
같은 서울인데 분위기는 극과 극입니다. 한국부동산원 기준으로 지난주 강남3구와 용산의 주간 상승률은 아래와 같습니다.
지역
주간 상승률
강남구
0.26%
서초구
0.32%
송파구
0.30%
용산구
0.16%
서울 전체 평균 상승률이 0.06%인 점을 고려하면, 이들 지역은 평균의 2~5배 이상 뛰고 있는 셈이에요.
결론 | 서울 부동산, 단일 시장으로 보면 안 된다
지금 서울 부동산 시장은 두 개로 나뉜 구조입니다. 하나는 입지와 희소성이 모든 걸 결정하는 고가 시장, 또 하나는 금리와 정책에 민감하게 흔들리는 외곽 시장이죠.
만약 강남·용산 아파트를 바라보고 있다면, 단기적인 금리나 세제 이슈보다는 입지 자체에 집중하는 전략이 필요하고요. 반대로 노도강이나 외곽 지역은 규제 해제, 교통 호재 등 정책 변화에 따른 기회 포착이 핵심이 될 수 있어요.
제 경험상 시장의 본질을 이해한 뒤 움직인 사람은 결국 기회를 잡더라고요. 지금 서울 집값을 하나로만 보면 놓치는 게 너무 많습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
100억 이상 아파트는 누가 사나요?
주로 상위 1% 자산가, 대기업 오너 일가, 연예인, 외국인 투자자 등이 매수자로 알려져 있습니다. 실거주 목적보다는 자산 가치 보존이나 투자 목적이 강한 경우가 많습니다.
강남과 용산이 계속 오르는 이유는 뭔가요?
강남과 용산은 입지, 학군, 교통, 브랜드 등 모든 요소에서 고급 주거지로 자리 잡았고, 규제 완화 기대감과 함께 희소성 프리미엄이 반영되고 있습니다.
서울 외곽 집값은 앞으로도 하락할까요?
단기적으로는 금리와 거래절벽 영향으로 횡보 또는 하락세가 이어질 수 있지만, 장기적으로는 교통 호재나 규제 완화가 변수가 될 수 있습니다.
서울 집값 진짜 오른 데는 따로 있다? 100억 클럽과 외곽의 온도차와 함께 확인하면 좋은 글
같은 주제를 더 정확히 판단하려면 조건, 신청 절차, 비용, 주의사항을 함께 비교해보는 것이 좋습니다. 아래 글도 이어서 확인하면 현재 상황에 맞는 선택지를 더 쉽게 정리할 수 있습니다.
