공동명의와 단독명의, 세금은 어떻게 달라질까?
1. 취득세 – 총 세금은 같지만 부담 방식만 다름
아파트를 처음 살 때 내는 취득세는 공동명의든 단독명의든 세율 자체는 동일해요. 예를 들어 10억 원짜리 아파트라면 3.5%인 3,500만 원의 세금이 붙습니다.
- 단독명의: 한 사람이 3,500만 원 납부
- 공동명의(50:50): 각자 1,750만 원씩 납부
총 세금은 똑같지만, 부담이 분산된다는 장점은 있죠. 저도 집 살 때 이 점 덕분에 한결 부담이 줄었던 기억이 있어요.
2. 재산세 – 명의 수와 상관없이 전체 기준
재산세는 명의와 무관하게 부동산 전체 기준으로 부과됩니다. 결국 공동명의여도 합산하면 단독명의와 세금 총액이 똑같아요.
- 단독명의: 1인 부담
- 공동명의: 지분만큼 각각 납부
따라서 재산세 절세를 목적으로 공동명의를 선택하는 건 효과가 없습니다.
3. 종합부동산세(종부세) – 공동명의가 유리한 진짜 이유
종부세는 인별 과세이기 때문에 공동명의의 강력한 장점이 드러납니다. 기본공제액이 다음과 같이 달라지거든요.
| 구분 | 공제 금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택 단독명의 | 9억 원 |
| 부부 공동명의 | 각 6억 원씩 총 12억 원 |
12억 원까지 비과세가 되니, 고가 주택일수록 공동명의가 훨씬 유리해요. 다만 2주택 이상일 경우엔 조심해야 해요. 부부가 각각 다주택자가 되어 가산세율이 적용될 수 있으니까요.
4. 양도소득세 – 세금 누진 구간 분산이 핵심
양도세는 양도차익에 따라 누진세율이 적용되기 때문에, 공동명의의 절세 효과가 크게 나타납니다.
예를 들어 1억 원의 양도차익이 생긴 경우:
- 단독명의: 약 2,010만 원 양도세
- 공동명의(50:50): 각 678만 원씩 총 1,356만 원
654만 원 절세 효과가 생깁니다. 저는 실제로 이걸 시뮬레이션 돌려봤는데, 꽤 큰 차이에 놀랐어요.
다만 주택 수 계산은 세대 기준이라, 공동명의여도 다주택자 판정엔 영향을 주지 않는다는 점은 꼭 알아두세요.
5. 증여세와 명의 변경 시 주의할 점
기존 단독명의를 공동명의로 바꿀 경우, 이는 사실상 증여로 간주됩니다. 특히 배우자에게 명의를 넘길 때는 10년간 6억 원까지는 증여세가 면제되지만, 취득세가 새로 발생해요.
예를 들어 5억 원을 배우자에게 넘기면, 증여세는 없을 수 있지만 3.5%의 취득세(약 1,750만 원)가 나올 수 있어요. 단순히 공동명의가 유리하다고 무작정 변경하면 낭패 볼 수 있습니다.
명확하게 정리하는 공동명의 절세 효과
| 세금 종류 | 단독명의와 차이 | 절세 효과 |
|---|---|---|
| 취득세 | 총액 동일, 부담만 분산 | 없음 |
| 재산세 | 총액 동일, 지분 납부 | 없음 |
| 종합부동산세 | 인별 공제로 총 공제액 증가 | 공동명의 유리 |
| 양도소득세 | 양도차익 분산 | 공동명의 유리 |
| 증여세/취득세 | 명의 변경 시 주의 필요 | 신중히 판단 |
결론: 공동명의, 언제 유리하고 언제 조심해야 할까?
공동명의는 종부세와 양도소득세 절세에 분명한 이점이 있습니다. 특히 고가 주택일수록, 그리고 향후 매각 시 양도차익이 클수록 유리해요.
하지만 단독명의에서 공동명의로 바꾸는 건 신중해야 합니다. 증여로 간주되면 의외의 세금이 발생할 수 있거든요.
개인적으로 저는 집을 처음 살 땐 단독명의로 시작했다가, 시뮬레이션 돌려보고 2년 후 공동명의로 변경했어요. 종부세에서 이득이 컸거든요.
결정 포인트
- 1주택 고가 아파트 → 공동명의 유리
- 다주택 예정 → 신중히 검토
- 명의 변경 → 증여세/취득세 꼭 체크
꼼꼼한 세금 시뮬레이션이 절세의 첫걸음입니다. 꼭 전문가 상담도 받아보세요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부부 공동명의인데, 종부세는 각자 따로 신고하나요?
네, 공동명의는 인별 과세이므로 각각의 지분에 대해 별도로 종부세를 신고하고 납부합니다.
Q2. 공동명의면 1세대 1주택 비과세 요건에 불이익이 있나요?
아닙니다. 공동명의도 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 지분율 50:50이 일반적입니다.
Q3. 명의 변경하면 바로 세금 문제 생기나요?
증여로 간주되기 때문에 증여세와 취득세가 발생할 수 있어요. 특히 시가 기준 증여액이 6억 원을 초과하면 증여세 부담이 커질 수 있습니다.