외국인 고가 아파트 거래, 진짜 괜찮은 걸까?
서울 강남 아파트가 외국인의 투자처로 떠오른 건 어제오늘 일이 아닙니다. 그런데 요즘엔 조금 이상하단 말들이 많아요.
“이건 누가 봐도 자금출처가 의심스러운데?” 같은 이야기요.
정부가 결국 칼을 빼들었습니다. 국토교통부가 2025년 7월부터 외국인의 강남 고가 아파트 취득 실태를 본격적으로 들여다보기 시작했어요. 이번 조사의 핵심은 명확합니다.
불법 자금, 편법 증여, 투기 거래 차단.
단순히 ‘감시’ 수준이 아니라 기획조사+관계기관 연계까지 간다니, 분위기가 예사롭지 않네요. 도대체 어떤 내용들이 포함됐을까요?
외국인 아파트 자금조달계획서, 제대로 들여다본다
정부는 이번 조사에서 자금조달계획서와 증빙자료를 집중 분석합니다.
특히 눈여겨보는 건 다음과 같아요.
- 해외에서 송금된 자금의 출처
- 현지 계좌에서 국내 계좌로 들어온 경로
- 가족 명의로 우회한 증여나 대출
제가 아는 지인도 외국 국적을 가진 친척에게 아파트를 증여하면서, 세금 문제로 곤란을 겪은 적이 있었어요.
겉으로 보기엔 ‘선물’처럼 보였지만, 알고 보면 불법 증여로 볼 수 있는 구조였죠.
단순한 조사로 끝나지 않습니다.
국토부는 위법 정황이 포착되면 기획조사로 전환하고, 국세청·금융위 등으로도 자료를 넘깁니다.
실거주 의무, 신고가 거래도 전수조사 대상
이번 조사에서 또 하나 중요한 부분이 있습니다. 바로 실거주 의무 이행 여부와 신고가 거래 분석이에요.
최근 서울 강남·서초·송파 같은 ‘강남3구’를 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있습니다.
특히 신고가 경신 건들 중 일부는 실제 거주가 아닌 ‘전입 없이 등기’만 하는 경우도 적지 않다고 하죠.
국토부는 실거주하지 않으면서 투기성 매입을 한 외국인에 대해 전수조사를 실시합니다.
더불어, 법인 명의로 이뤄진 거래 중 자기자금이 10%도 안 되는 사례도 들여다봅니다.
이건 마치 ‘깃발 꽂기’식 투자를 위한 법인 우회 거래죠.
실제로 한 외국인 법인이 강남 10억 원대 아파트를 법인 이름으로 매입했는데, 자금 대부분이 대출과 증여 자금이었다는 뉴스도 있었어요.
해외자금 불법 반입·세금 탈루, 국세청도 나선다
이번 조사는 단순히 부동산 가격이나 거래 추이만 보는 게 아닙니다.
해외 자금 불법 반입, 세금 탈루, 대출 악용까지 모두 포함되죠.
| 조사 항목 | 점검 대상 | 대응 방식 |
|---|---|---|
| 해외 자금 유입 | 해외계좌 → 국내계좌 송금 | 외환법 위반 여부 확인 |
| 세금 탈루 | 편법 증여, 자금 차명 | 국세청 통보 및 세무조사 |
| 법인 우회 거래 | 자기자금 낮은 법인 거래 | 금융위·검찰 협조 조사 |
국토부는 조사 결과에 따라 국세청, 금융위, 검찰까지 넘기는 수사 연계 시스템을 작동시킬 예정입니다.
점검반 2배 확대…강남3구→수도권 전역 확대
이번 조사는 단기간으로 끝나는 단속이 아닙니다.
국토부는 기존 3개였던 조사반을 6개로 늘려 현장 점검을 강화한다고 밝혔습니다.
- 서울 강남3구: 강남·서초·송파
- 경기도 과천, 성남 분당, 수지 등 고가 밀집 지역
- 서울 성수·용산·한남 등 고급 주택 밀집지
“실거래 현장에 직접 나가서, 서류만이 아닌 현장 상황까지 검증하겠다”는 게 국토부 입장이에요.
제 지인이 사는 분당 아파트에도 최근 국토부 관계자들이 들렀다더군요.
서류 상으론 아무 문제없어 보이는데, 실거주 의무 위반 사례가 몇 건 발견됐다고 해요.
결론: 실거래 질서 바로잡기, 지금이 골든타임
이번 조사는 단순한 외국인 단속이 아닙니다. 시장 질서를 바로잡고, 투기 세력을 걷어내려는 강력한 메시지예요.
고가 아파트를 중심으로 한 신고가 거래나, 실거주 없이 가격만 띄우는 법인 거래가 많아질수록, 결국 피해는 실수요자에게 돌아옵니다.
지금 부동산 시장은 ‘가격’보다 ‘신뢰’가 먼저입니다.
만약 외국인 거래나 법인 거래를 고려 중이라면, 자금출처, 세금, 실거주 요건 등을 사전에 꼼꼼히 점검하세요.
경험상 가장 중요한 건 “증빙할 수 있는 정당한 절차“입니다.
애매하면 국세청 질의나 세무사 상담을 거치는 게 마음도 편해요.
자주 묻는 질문(FAQ)
외국인은 한국 아파트를 자유롭게 살 수 있나요?
네, 외국인도 한국 부동산 취득은 가능합니다. 다만 일정 규모 이상 주택은 외국인 등록, 자금조달계획서, 외환신고 등의 요건이 있습니다.
실거주 의무 위반하면 어떤 처벌을 받나요?
실거주 조건이 붙은 주택을 구입한 뒤 거주하지 않으면 과태료 부과, 대출 회수, 취득세 추징 등의 제재를 받을 수 있습니다.
편법 증여는 어떻게 적발되나요?
자금 출처가 부모, 법인, 제3자일 경우, 국세청은 증여세를 추징하거나 세무조사를 통해 관련 증거를 수집합니다. 특히 해외 자금 유입은 외환법 위반도 함께 확인합니다.