강남 아파트, 어떻게 외국인이 전액 현금으로 살 수 있을까?
몇 년 전만 해도 강남 고가 아파트는 ‘현금 부자’의 상징이었죠.
그런데 요즘은, 외국인이 근저당도 없이 수십억 원을 들고와 바로 사들이는 일이 심심찮게 포착됩니다. 누가, 어떤 돈으로, 어떻게 이런 거래를 하는 걸까요?
정부도 이상하다고 느낀 모양입니다.
최근 국토교통부는 외국인의 고가 아파트 매수 행태에 대해 기획조사에 착수했고, 각종 편법 증여·불법 외환거래 정황도 속속 드러나고 있어요. 이 글에선 그 내부 구조를 하나하나 뜯어보려 합니다.
혹시 누군가의 이름을 빌려 아파트를 산다거나, 코인으로 자금을 돌린다거나 하는 방식이 궁금하셨다면, 지금부터 자세히 알려드릴게요.
해외 자금 송금, 강남 아파트 현금 매수의 첫 단추
한국의 금융 규제를 피해 직접 돈을 보내는 방식
외국인이 한국 아파트를 살 때, 가장 흔하게 사용하는 방식이 바로 자금 반입입니다.
본국에서 외화로 자금을 송금하거나, 해외 대출을 받아 한국 계좌로 입금하는 거죠.
문제는 이게 꽤나 심사 사각지대에 놓여 있다는 겁니다. 특히 대출 규제를 받지 않다 보니, 국내 투자자와는 다른 조건에서 아파트를 사게 되는 셈이죠.
예를 들어 2024년 말 기준, 강남 청담동·반포동 등 토지거래허가구역에서 외국인이 전세 없이 아파트를 사는 경우 대부분 현금 100%입니다.
- 대출 없음
- 근저당 없음
- 취득 자금 확인 불가능
이런 거래가 반복되다 보면 “이건 누가 돈만 보내주면 언제든 아파트 살 수 있는 구조”라는 생각이 들 수밖에 없어요.
가상화폐로 환치기? 돈 세탁 루트의 그림자
코인으로 자금 돌리는 외국인들의 편법 거래
중국인 A씨는 위안화를 비트코인으로 바꾼 뒤 한국에 있는 조직원에게 송금했습니다.
이후 그 조직원이 비트코인을 원화로 바꿔 현금으로 찾아 아파트 계약금을 치른 사례가 적발됐죠.
이런 방식은 ‘불법 환치기’로 분류되며 외국환거래법 위반, 자금세탁 방지법 위반 등 여러 법령을 동시에 건드릴 수 있어요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 환치기 방식 | 가상화폐(비트코인 등)로 위안화→원화 전환 |
| 적발 사례 | 2021년 중국인 A씨, 60억 원 이상 거래 |
| 위험성 | 자금세탁, 범죄 수익 은닉, 금융 감시 회피 |
저는 예전에 코인 투자를 하던 친구가 “외국인이 이상한 방식으로 돈 빼서 강남에 집 사는 거 같더라”는 말을 한 게 기억나요.
그땐 그냥 음모론처럼 들렸는데, 요즘 보니 실제 사례가 속속 나오고 있네요.
몰타 국적 20대, 69억 강남 아파트 ‘현찰 박치기’
조세회피처 이용한 편법 증여, 왜 문제일까?
2023년엔 20대 외국인이 몰타 국적을 내세워 청담동 고급 아파트를 69억 원 현금으로 매입했습니다.
이 청년은 한국에서 벌이가 전혀 없는데도 매수에 아무런 제약이 없었어요.
국적이 조세회피처로 바뀌면 한국의 증여세나 소득세를 피해갈 수 있기 때문이죠.
문제는 이게 누군가로부터 거액을 받아 아파트를 사는 ‘편법 증여’로 해석될 수 있다는 겁니다.
비슷한 방식의 패턴도 반복돼요.
- 몰타·세이셸 등 조세회피처 국적 취득
- 해외에서 부모 등 가족에게 자금 증여
- 국내에 있는 아파트 현금 매수
이건 명백한 세금 회피 목적일 수밖에 없죠.
그래서 최근 국세청과 국토부가 이 같은 거래를 집중 모니터링 중입니다.
근저당 없는 고가 거래, 반복되는 이상 현상
수상한 ‘현금 박치기’, 자금 출처 조사 강화
2024년부터 서초·반포·도곡 일대에서 자주 포착되는 패턴이 하나 있습니다.
근저당 설정 없이 외국인이 아파트를 단번에 매수하는 구조예요.
최근 사례만 봐도 우즈베키스탄 국적의 외국인이 반포자이 대형 평형을 74억 원에 현금으로 매수한 게 대표적입니다.
대출이 없으니 자금의 출처도 투명하지 않고, 외환법·세법 모두 걸리는 사안이죠.
이런 거래가 많아지면 부동산 가격 왜곡과 내국인 역차별이라는 문제로 이어집니다. 결국 피해는 국내 실수요자에게 돌아올 수밖에 없어요.
정부도 이런 점을 인식하고 최근 자금조달계획서, 소득·자산 증빙자료를 통한 검증을 강화하고 있습니다.
결론: 외국인의 현금 매수, 단순한 투자로만 보기 어려운 이유
외국인의 강남 아파트 현금 매수는 단순히 부동산 투자나 거주 목적만으로 보기엔 구조적으로 복잡한 자금 흐름이 엿보입니다.
저도 처음엔 “돈 많아서 사는 거 아니야?”라고 단순하게 생각했는데, 실제 사례를 하나하나 들여다보면 의심스러운 지점이 너무 많았어요.
특히 자금의 출처가 불명확하거나, 국적을 세금 회피 용도로 바꾸는 건 명백한 제도 악용이죠.
이제는 단순히 가격만 볼 게 아니라, 거래 구조와 자금 흐름까지 살펴야 할 때입니다.
정부의 조사도 그 방향을 향하고 있으니, 앞으로 어떤 변화가 있을지 눈여겨봐야겠습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 외국인은 한국 아파트를 자유롭게 매수할 수 있나요?
원칙적으로 가능하지만, 토지거래허가구역에서는 거주 요건 등 일부 제한이 있으며, 자금조달계획서 제출이 의무입니다.
Q2. 외국인의 가상화폐 환치기는 합법인가요?
불법입니다. 외환거래법 및 자금세탁 방지법 위반 소지가 크며, 적발 시 형사 처벌도 가능합니다.
Q3. 국세청은 외국인의 편법 증여를 어떻게 조사하나요?
자금 출처, 가족 간 자금 흐름, 증여세 신고 여부 등을 종합적으로 분석하며, 의심 거래는 별도 세무조사로 확대됩니다.
