전세금, 왜 자꾸 모자라죠?
“집을 구하려고 전세대출 상담을 받았는데, 작년보다 대출 한도가 줄었대요. 처음엔 잘못 들은 줄 알았어요.”
요즘 전세 계약을 준비하고 있는 2030 세대들이 많이 겪는 상황입니다.
특히 신혼부부나 청년처럼 정책 전세대출을 활용하려는 사람일수록 더 답답함을 느낄 수밖에 없어요.
최근 정부의 가계부채 억제 정책으로 정책 전세대출 한도가 줄어들었고, 여기에 전세보증금 보증비율 축소까지 겹치면서 실수요자들의 체감 부담은 더욱 커졌습니다.
그래서 준비했습니다.
지금 상황에서 얼마나 부족한지, 어떻게 대응할 수 있는지 하나씩 살펴볼게요.
정책 전세대출, 얼마나 줄었을까?
1. 신혼부부·신생아 특례대출 한도 변화
| 구분 | 기존 | 현재 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 대출 가능 금액 | 최대 2억 7천만 원 | 최대 2억 4천만 원 | 최대 3천만 원 감소 |
서울에서 전세 3억짜리 집을 계약한다고 할 때, 기존엔 2억 7천만 원까지 지원이 가능했지만 지금은 2억 4천만 원으로 줄었습니다.
부족한 3천만 원은 결국 자기 자금이나 다른 대출로 채워야 하는 구조예요.
2. 청년 버팀목 전세대출 한도도 감소
| 보증금 | 기존 대출 한도 | 현재 한도 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 1억 8천만 원 (90%) | 1억 5천만 원 (75%) | 3천만 원 감소 |
이처럼 청년용 전세대출도 줄어들었고, 실제로 제가 최근 겪은 상담 사례 중에는 대출 한도 초과로 계약 자체를 포기한 경우도 있었어요.
전세대출 보증 비율 축소, 더 큰 문제
보증기관의 보증 비율 감소
7월 21일부터 수도권을 포함한 규제지역에서는 전세보증금의 최대 80%까지만 보증됩니다.
이전엔 90%까지 가능했는데, 이게 10% 줄어든다는 건 결국 은행이 대출을 해주는 범위도 줄어든다는 의미입니다.
- 예전: 보증금 2억 → 대출 가능 1억 8천
- 현재: 보증금 2억 → 대출 가능 1억 6천
이처럼 보증이 줄면, 대출도 줄고 결국 자기 자금을 더 확보해야 하거나 다른 대출을 고민해야 해요.
부족한 전세금, 어떻게 메울 수 있을까?
1. 내 돈 보태기: 현실적으로 어려움
요즘 월급만으론 3천만 원 이상을 단기간에 마련하기가 쉽지 않죠.
결혼 준비와 이사 비용까지 생각하면, 여유 자금이 많지 않은 신혼부부에겐 부담이 큽니다.
2. 신용대출 활용: 연봉만큼만 가능
현재 신용대출은 연 소득의 100% 이내까지만 가능합니다.
연봉이 5천만 원이면 신용대출 + 카드론을 합쳐 5천만 원까지예요.
게다가 카드론도 이제 신용대출 한도에 포함되기 때문에 신중하게 접근해야 합니다.
3. 월세 전환: 깎이는 전세, 늘어나는 월세
부족한 보증금을 월세로 전환하는 경우도 늘고 있어요.
다만 이 경우, 매달 현금 유출이 생기기 때문에 장기적으로 부담이 될 수 있다는 점도 고려해야 해요.
전세 계약, 지금 어떻게 준비해야 할까?
1. 계약 갱신 의사 통보 시점
임대차계약 만료 2개월 전까지는 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
특히 전세대출 심사 기간이 걸리기 때문에, 협상은 그보다 더 빨리 시작하는 게 좋아요.
2. 오른 전세금은 따로 심사
예를 들어 전세금이 4억 원에서 4억 2천만 원으로 오르면, 증액된 2천만 원만 따로 대출 심사를 받아야 해요.
예전부터 있던 규칙이지만, 지금은 한도 자체가 줄어든 만큼 실제로는 더 받기 어려워진 셈입니다.
결론: 이제는 대출만 믿기 어려운 시대
전세대출 규제 강화는 단순히 금액이 줄어든 것 이상의 의미가 있습니다.
전세 보증금 마련을 위해 전략적으로 현금 흐름을 관리하고, 전세 계약 시기와 협상을 신중히 접근해야 하는 시대가 된 거죠.
개인적으로는, 이번에 전세 계약하면서 신용대출 한도와 실제 가능한 대출액 사이의 차이를 뼈저리게 느꼈습니다.
계약 전 꼼꼼하게 시뮬레이션하고, 조건 확인은 반드시 사전에 해야 한다는 걸 다시 한 번 절감했어요.
이제는 정책만 믿지 말고, 스스로 계산기 두드리는 자세가 필요합니다.
조금 귀찮아도 장기적으로는 그게 내 돈을 지키는 길이더라고요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 기존에 받은 정책 전세대출도 줄어드나요?
아니요. 이미 받은 대출은 영향을 받지 않아요. 6월 28일 이후 실행되는 건부터 규제 적용됩니다.
Q2. 계약 갱신 시 전세금이 오르면 대출도 자동으로 늘어날까요?
아니요. 증액된 금액만 별도로 다시 심사받아야 합니다.
Q3. 신용대출로 부족한 전세금 메우는 게 괜찮을까요?
가능은 하지만, 연봉의 100% 이내만 가능하고 카드론 포함이기 때문에 한도 확인이 꼭 필요해요. 이자 부담도 고려해야 해요.