신혼 초 집 샀던 우리가 왜 월세로 돌아갔을까?
신혼집을 고르던 그 시절엔, ‘사는 게 맞다’는 분위기가 있었습니다.
전세나 월세는 돈을 날리는 것처럼 여겨졌고요. 그래서 결국, 우리는 첫 집을 매매했어요.
그 집에서 2년 넘게 살았습니다.
운 좋게도 시세가 올라 1억 가까운 양도 차익을 얻었죠.
그때 처음 알았습니다. ‘아, 부동산이 단순한 거주공간이 아니구나.’
이후에는 더 유연한 자산 운용을 위해 전세로 옮겼고, 최근에는 결국 월세집으로 이사했습니다.
매매 → 전세 → 월세, 주변과는 반대의 길을 걷고 있는 셈이죠.
전세가율을 보면 부동산 흐름이 보인다
전세가율이란?
전세가율은 전세가 ÷ 매매가로 계산됩니다.
보통 60~80% 범위에서 움직이죠.
이 비율이 높아지면 ‘매수할까?’ 고민하는 투자자가 늘고, 낮으면 ‘전세가 싸다’는 말이 나옵니다.
예를 들어, 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 경우 전세가율은 80%.
투자자들 사이에선 이 수준이면 ‘이제는 사야 하나?’ 신호로 여겨집니다.
“전세가는 단순한 가격이 아니라, 시장의 심리와 수급 상황이 만들어낸 지표다.” – 『전세가를 알면 부동산 투자가 보인다』 中
실제로 전세가는 교통, 학군, 직장 접근성 등 다양한 요소가 섞여 결정되며, 지도에 표시하면 등고선처럼 부드럽게 이어지는 ‘전세지도’를 그릴 수 있어요.
갑자기 튀는 전세가는 거의 없죠.
제가 예전에 살던 곳도 그런 흐름에 맞춰 올랐고, 이사를 결심하게 된 계기가 됐습니다.
전세와 월세, 어떻게 비교할까?
전세 → 월세 전환 계산법
전세금이 클수록 월세로 환산했을 때 얼마인지 계산해보면 감이 옵니다.
요즘 시중에서 흔히 쓰는 전월세 전환율은 약 6% 수준이에요.
| 전세금 | 적용 요율 | 월세 환산액 |
|---|---|---|
| 3억 원 | 6% | 150만 원 |
| 2억 5천만 원 | 6% | 125만 원 |
공식은 간단합니다.
- 전세 → 월세 : 전세금 × 연이율 ÷ 12
- 월세 → 전세 : 월세 × 12 ÷ 연이율
저는 직접 계산해보고, 지금 내는 월세가 아깝지 않다는 판단이 들어 이사 결정을 했어요.
전세보다 월세를 선택한 진짜 이유
유동성과 투자 기회를 놓치지 않기 위해
전세는 보증금이 크다 보니 그 돈이 2년간 묶여 있게 되죠.
저는 그 돈으로 오히려 다른 투자처를 노려보고 싶었어요.
코스닥 공모주, 월배당 ETF, 단기 예금 등요.
예를 들어, 2억 5천만 원을 연 4% 수익으로 굴린다면, 세후 수익만으로도 월세 80~90만 원은 충분히 커버할 수 있겠더라고요.
이건 단순한 계산이 아닙니다. ‘내 돈을 어떻게 움직일지’에 대한 전략의 문제예요.
- 전세: 안정적이지만 돈이 묶임
- 월세: 비용이 있지만 유동성 확보
전월세 선택할 때 꼭 계산해보세요
실제 예시로 비교해보기
같은 아파트에서 전세 3억 원 vs 보증금 5천 + 월세 125만 원 조건이 있다고 가정해볼게요.
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 3억 원 | 5천만 원 |
| 월 납부액 | 0원 | 125만 원 |
| 2년 총 비용 | 0원 (단, 기회비용 있음) | 3천만 원 |
전세로 묶인 3억을 투자해 월 100만 원 수익이 가능하다면, 오히려 월세가 더 유리할 수도 있습니다.
결론: 숫자와 심리를 모두 따져보세요
전세가 낫다, 월세가 낫다, 매매가 안전하다… 누가 뭐래도 결국 “나에게 맞는 선택”이 정답입니다.
저는 월세로 옮기면서 더 많은 투자 기회를 확보했고, 그것만으로도 만족스러운 선택이었어요.
대신 꼼꼼히 계산했고, 거주비보다 ‘현금흐름’과 ‘기회비용’을 따졌습니다.
이 글을 보는 분들도 지금 이사나 계약을 앞두고 있다면, 단순한 가격이 아닌 숫자 + 심리 + 전략을 모두 고려해보세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전세가율이 80%를 넘으면 매수 타이밍인가요?
일반적으로는 그렇습니다. 전세가율이 높다는 건 매매가 대비 전세가가 높다는 의미로, 실거주 수요가 강하다는 뜻이에요. 다만 지역별 수요, 공급, 정책 등도 함께 고려해야 합니다.
Q2. 전월세 전환율은 고정인가요?
아니요. 전환율은 금리, 시장 상황, 정부 정책에 따라 유동적입니다. 통상 4~7% 사이에서 움직이며, 최근에는 6% 안팎이 일반적입니다.
Q3. 전세보증금 투자 시 어떤 상품이 좋을까요?
단기채, 월배당 ETF, 고금리 예적금, P2P채권 등이 있으나, 반드시 리스크를 따져보고 분산 투자하는 게 안전합니다.
