보증금 돌려줄 돈이 없을 때, 임대인의 숨통을 트여주는 ‘전세퇴거자금대출’
전세보증금 반환은 생각보다 큰 부담이 됩니다. 특히 집을 팔지 않고 세입자를 내보내야 하거나, 새 세입자가 바로 들어오지 않는 상황이라면 자금이 막히기 쉬워요.
이런 경우 활용할 수 있는 게 바로 전세퇴거자금대출입니다.
저 역시 몇 년 전, 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하는데 새 계약이 늦어져 잠시 막막했던 경험이 있습니다. 그때 알게 된 게 바로 이 상품이었어요. 단순한 대출이 아니라 ‘임대인 보호용 금융 안전장치’ 같은 제도였죠.
전세퇴거자금대출이란 무엇일까?
전세퇴거자금대출은 임대인이 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 자금이 부족할 때, 자신의 주택을 담보로 대출을 받아 보증금을 반환하는 제도입니다.
즉, 세입자의 보증금 반환을 위한 목적성 대출로, 일반 주택담보대출과 달리 자금의 사용처가 명확히 제한돼 있습니다.
- 대출 목적: 세입자 보증금 반환
- 담보: 임대인의 주택
- 용도: 보증금 반환 외 사용 불가
보증금 반환이 늦어지면 세입자는 불안하고, 임대인은 압박을 받게 됩니다. 이런 상황에서 퇴거대출은 ‘잠시 숨을 돌릴 수 있는 제도적 완충장치’ 역할을 하죠.
신청 자격과 조건은 어떻게 될까?
1. 기본 요건
대출을 받기 위해선 몇 가지 기본 조건이 있습니다.
먼저, 임대차계약이 종료되었거나 종료 예정이어야 하고, 세입자의 퇴거가 확정되어야 합니다.
즉 “세입자가 아직 살고 있지만 계약 종료가 확정된 상태”여야 심사가 가능하다는 의미입니다.
- 임대차 계약 종료 또는 해지 합의 완료
- 해당 주택이 임대인 소유일 것
- 보증금 반환 자금 부족이 명확히 입증될 것
또한 담보로 제공되는 주택에 기존 대출이 있다면, 잔여 담보 여력이 있어야 합니다.
예를 들어 기존 주담대가 집값의 60%를 이미 차지하고 있다면, 퇴거대출은 LTV(담보인정비율) 한도 내에서만 가능합니다.
2. 규제지역과 주택 수 제한
최근 강화된 금융 규제에 따라, 투기과열지구나 조정대상지역에 있는 주택은 대출 한도나 자격이 더 엄격합니다.
특히 다주택자의 경우 대출이 거의 불가능하거나 1억원 이하로 제한되는 경우가 많습니다.
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 1주택자 | 최대 1억원 | 최대 2억원 |
| 2주택 이상 | 사실상 불가 | 1억원 이하 제한 |
참고로 2025년 6월 27일 이전 계약분에 대해서는 일부 예외가 적용되어, 1억원을 초과한 대출이 승인된 사례도 있습니다.
한도, 금리, 상환 기간은?
은행별 조건에 따라 조금씩 다르지만, 보통 다음과 같습니다.
- 대출 한도: 5천만 원 ~ 1억 원 (예외적으로 최대 2억 원)
- 대출 기간: 1년~3년 (연장 가능)
- 금리: 연 4% ~ 6%대 (신용도·LTV에 따라 다름)
예를 들어 시중은행 A의 경우, 1억 원 한도에 금리 4.8%, 2년 만기로 설정되는 경우가 있습니다.
이자 부담이 적진 않지만, 단기적으로 보증금 반환을 위한 유동성 확보 수단으로는 충분히 유용합니다.
전세퇴거자금대출 신청 절차
- 임대차계약 종료 확인 및 세입자 퇴거 일정 조율
- 필요 서류 준비 (계약서, 주민등록등본, 등기부등본 등)
- 은행 상담 및 담보 심사 진행
- 대출 승인 후 보증금 반환 실행
특히 중요한 건 “대출금이 실제 세입자 보증금으로 사용되어야 한다는 점”입니다.
은행은 이를 증빙하기 위해 세입자 계좌로 직접 입금하거나, 세입자의 퇴거일자 확인서를 요구하기도 합니다.
실제 사례로 보는 퇴거대출 활용
서울 송파구에서 전세 5억 원짜리 아파트를 임대하던 A씨는, 세입자가 퇴거하면서 새 세입자가 들어오기 전 2개월의 공백이 생겼습니다.
보증금 반환금이 급했지만 현금 유동성이 부족해, KB은행 전세퇴거자금대출을 통해 1억 원을 단기 차입했어요.
이후 새 세입자가 입주하면서 받은 보증금으로 대출을 상환해 큰 문제 없이 넘어갔습니다.
이처럼 퇴거대출은 일시적인 자금 공백을 메워주는 “시간을 사는 제도”에 가깝습니다.
다만, 새 세입자 계약이 확정되지 않은 상태에서 대출을 받으면 상환 압박이 커질 수 있다는 점은 꼭 유념해야 합니다.
주의해야 할 리스크와 함정
전세퇴거자금대출은 매우 유용하지만, ‘모든 임대인에게 무조건 열려 있는 대출’은 아닙니다.
특히 아래 사항은 반드시 주의해야 합니다.
- 자금 용도를 변경해 사용할 경우 제재 또는 대출 회수 가능
- 규제지역 내 다주택자는 심사 탈락 가능성 높음
- 실거주 요건 위반 시 불이익 (예: 본인 거주를 조건으로 대출 받은 경우)
- 금리 변동형 대출의 경우, 시장금리 상승 시 이자 부담 확대
저도 상담 당시 “대출금이 보증금 반환 외로 쓰이면 안 된다”는 안내를 여러 번 들었습니다.
은행에서 실제 사용처를 확인할 만큼 제도가 꽤 엄격하게 운영되고 있더군요.
전세퇴거자금대출, 이렇게 준비하세요
| 준비 항목 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 임대차계약 | 종료일 또는 해지 합의일 명확히 기록 |
| 담보주택 | 등기부등본·감정가·기존 대출 현황 확인 |
| 서류 | 임대차계약서, 신분증, 소득증빙 등 |
| 상환계획 | 새 세입자 계약 시점, 보증금 입금 시기 확인 |
정리하자면, 퇴거대출은 단기 유동성 확보에는 매우 유용하지만 장기 대출로 끌고 가기엔 부담이 큽니다.
따라서 새 세입자 입주 일정과 상환 계획을 꼭 함께 세워두는 게 중요합니다.
결론: 세입자도, 임대인도 불안하지 않게 준비하세요
요즘처럼 부동산 거래가 둔화된 시기엔, 세입자 보증금 반환이 임대인에게 큰 부담이 됩니다.
그럴 때 퇴거대출은 ‘급한 불을 끄는 안전장치’ 역할을 할 수 있어요.
다만, 규제지역 여부·주택 수·계약일 등 변수에 따라 결과가 달라질 수 있으니,
대출을 고민하고 있다면 은행 상담을 통해 자신의 조건에 맞는 한도를 먼저 확인하는 게 가장 현명합니다.
보증금 반환을 두고 불안해하기보다, 제도와 규정을 제대로 알고 준비한다면 훨씬 안정적으로 대처할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 전세퇴거자금대출은 다주택자도 받을 수 있나요?
일부 비규제지역에서는 가능하지만, 대부분의 규제지역에서는 다주택자의 경우 대출이 제한됩니다.
1주택자 중심으로만 승인되는 경우가 많습니다.
2. 대출금은 세입자 계좌로 직접 입금되나요?
은행마다 다르지만, 대출금의 목적이 ‘보증금 반환’이므로 대부분 세입자 계좌로 직접 지급됩니다.
이를 통해 자금 용도를 명확히 관리하죠.
3. 상환은 언제, 어떻게 하나요?
새 세입자가 입주해 받은 전세보증금으로 상환하거나, 일정 기간 내 원리금 균등 분할 상환을 하는 방식이 있습니다.
대출 기간은 보통 1~3년 사이입니다.
