전세 보증금, 정말 안전할까?
보증금을 지킬 수 있는 단 하나의 장치, 확정일자
전세로 살다 보면 늘 마음 한구석이 불안하죠. 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가면 내 보증금은 어떻게 되는 걸까?
특히 최근에는 전세 사기 피해가 끊이질 않다 보니, 확정일자와 전입신고의 중요성이 더 크게 느껴집니다.
그런데 이제는 전월세 신고만 해도 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 직접 구청에 가서 확정일자 신청서를 내는 번거로움 없이도, 보증금 우선변제권을 가질 수 있다는 뜻이죠.
지금부터 그 원리와 방법, 그리고 주의사항까지 한 번에 정리해드립니다.
전월세 신고제와 자동 확정일자 부여의 관계
신고만 하면 따로 신청 안 해도 OK
2021년 6월부터 시행된 전월세 신고제는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차 계약을 반드시 신고하게 만든 제도입니다.
이 제도가 중요한 이유는 바로 신고 시 확정일자가 자동 부여되기 때문이에요. 임대차계약서를 제출하고 계약 내용을 신고하면, 별도 신청 없이도 ‘신고필증’에 확정일자가 찍혀 나옵니다.
확정일자가 있어야 임차인이 보증금을 지킬 수 있어요.
경매가 진행되더라도 전입일과 확정일자를 기준으로 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있습니다.
신고 대상과 조건은 어떻게 되나요?
모든 계약이 다 해당되진 않습니다
- 보증금 6,000만 원 초과
- 월세 30만 원 초과
- 주택 소재지: 아파트, 다세대, 연립주택, 오피스텔, 고시원 포함
이 조건 중 하나라도 해당되면 신고 대상이에요. 반대로 보증금 5,000만 원 이하거나 월세 20만 원이라면 신고 의무는 없습니다.
하지만 권리 보호를 위해 자율 신고를 하는 경우도 늘고 있어요.
저는 작년에 월세 40만 원짜리 다세대주택 계약을 했는데, 동 주민센터에 들러 신고했더니 확정일자가 자동으로 찍혀 있는 신고필증을 받았어요.
따로 신청 안 해도 되니 정말 편하더라고요.
신고 방법과 절차는? 직접 해봤습니다
온라인과 오프라인 모두 가능
| 신고 방법 | 장소 | 준비 서류 |
|---|---|---|
| 오프라인 | 주민센터 방문 | 임대차계약서, 신분증 |
| 온라인 | 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) | 공동인증서, 스캔된 임대차계약서 |
요즘은 대부분 온라인으로 많이 하시죠.
전입신고와 동시에 임대차계약서를 같이 제출하면 한 번에 전입+신고+확정일자 부여까지 됩니다.
시간 절약도 되고, 불필요한 민원도 줄일 수 있어요.
주의사항: 확정일자와 신고는 다릅니다
신고 안 하면 자동 부여도 없습니다
가끔 “확정일자만 따로 신청하면 되지 않나요?”라는 질문을 많이 받아요. 정답은 NO.
전월세 신고제를 통해 자동으로 확정일자가 부여되려면 반드시 신고 대상 계약을 신고 기한 내(30일 이내)에 등록해야 합니다.
만약 기간을 놓치거나 대상이 아님에도 확정일자만 따로 받고 싶다면, 그건 기존 방식대로 주민센터 방문 후 확정일자만 별도로 신청해야 해요.
이처럼 제도가 헷갈릴 수 있으니, 계약할 때부터 해당되는지 꼭 확인하고 일정 내에 처리하는 게 중요합니다.
결론: 신고만 잘해도 내 돈 지킬 수 있습니다
요약하자면, 전월세 신고제 대상 주택 계약은 30일 이내 신고 시 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
임대차계약서만 제출하면 별도 신청 없이도 법적 보호를 받을 수 있고, 전입신고까지 함께하면 절차도 한 번에 끝나요.
저처럼 혼자 사는 자취생, 사회초년생일수록 이런 절차를 놓치기 쉬운데, 이 한 번의 신고가 나중에 수천만 원을 지켜줄 수 있어요.
혹시 지금 계약을 앞두고 있다면, 꼭 30일 안에 신고하세요. 자동 확정일자 혜택도 놓치지 마시고요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자 없이 전입신고만 하면 보호받을 수 있나요?
아쉽게도 아닙니다. 확정일자가 있어야 보증금 우선변제권이 생깁니다. 전입신고만으론 부족해요.
Q2. 전세 계약인데 월세가 없으면 신고 대상이 아닌가요?
보증금이 6,000만 원 초과면 신고 대상입니다. 월세가 없어도 보증금 기준을 넘으면 의무적으로 신고해야 합니다.
Q3. 확정일자가 찍힌 신고필증은 어디서 확인하나요?
온라인 신고 시, 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 발급된 신고필증에 확정일자가 표시됩니다. 출력도 가능해요.
