자금 출처, 아무도 묻지 않았다면
최근 강남 부동산 시장을 보면 이상한 일이 자주 벌어집니다.
전세 없이 전액 현금으로 거래된 초고가 아파트, 외국인 명의로 등록된 계약서, 그리고 조용한 이사.
겉으론 문제 없어 보이지만, 속을 들여다보면 불분명한 자금 흐름이 도사리고 있습니다.
외국인의 고가 주택 매수, 특히 강남 지역에서 늘어나는 현금 거래는 지금 우리 부동산 시장에서 무언가가 잘못 흘러가고 있음을 보여주는 신호일 수 있습니다.
오늘은 외국인 강남 아파트 매수 과정에서 실제로 적발되거나 의심된 불법 자금 유입 사례들을 정리하고, 우리가 주목해야 할 이유를 함께 짚어봅니다.
해외 대출로 자금 조달, 왜 문제가 될까?
미국이나 캐나다 등 해외 금융기관에서 대출을 받아 한국 고가 아파트를 매수하는 외국인 사례가 꾸준히 늘고 있습니다.
언뜻 보기엔 정상적인 대출 같지만, 문제는 그 돈이 국내 규제를 우회하면서 유입된다는 점입니다.
실제로 강남 3구의 한 중개업소 대표는 “최근 거래한 외국인 중 절반은 교포, 즉 검은 머리 외국인이었다”고 전했습니다.
이들은 자국에서 대출받은 후 한국에 송금하거나 현지 친척을 통해 자금을 우회적으로 들여옵니다.
이 경우 자금세탁, 불법 외환거래 가능성이 제기되지만, 금융 시스템상 이를 추적하기는 쉽지 않습니다.
특히 외국인의 경우 국내 다주택자 규제를 피해갈 수 있다는 점에서 더욱 논란이 됩니다.
전액 현금 매수, 자금 출처가 말해주지 않는 진실
2024년 11월, 서울 서초구 반포자이의 대형 평형 아파트가 무려 74억 원에 현금으로 거래됐습니다.
놀라운 건 이 아파트의 구매자가 우즈베키스탄 국적의 외국인이었다는 점입니다. 그것도 근저당 없이, 단 한 푼의 대출도 없이 말이죠.
이처럼 수십억 원대 부동산을 현금으로 매수하는 경우, 국토교통부는 자금조달계획서를 받고 있지만, 외국인의 경우 조사 범위가 다소 제한적입니다.
만약 이 자금이 해외에서 환치기나 가상화폐를 통한 불법 경로로 유입되었다면? 문제가 상당히 심각해집니다.
2021년에는 실제로 한 중국인이 비트코인을 활용해 국내에서 환전 후 강남 아파트를 매수한 뒤, 불법 환치기 혐의로 적발된 사례도 있었습니다.
| 사례 | 내용 | 의심된 위법 |
|---|---|---|
| 서초 반포자이 | 우즈베키스탄 국적, 74억 전액 현금 매수 | 자금세탁 의심 |
| 중국인 A씨 | 비트코인 송금, 현금화 후 강남 아파트 매수 | 환치기 적발 |
편법 증여와 명의신탁, 가족이라는 방패
외국인이 국내 부동산을 취득할 때 가족 명의를 빌리거나, 한국 국적 가족의 계좌를 이용해 자금을 이체하는 경우도 빈번합니다.
이건 명백한 편법 증여 및 명의신탁에 해당하죠.
국세청 조사에 따르면 최근 3년간 외국인 부동산 취득 관련 편법 증여 사례가 500건 이상 적발됐다고 합니다.
국내 부동산 법상 명의신탁은 불법이지만, 외국인의 경우 가족이나 지인을 통해 우회 구조를 짜는 일이 많아 단속이 쉽지 않습니다.
개인적으로 알고 있는 한 사례에서는, 한국에 거주 중인 외국인 유학생이 부모 명의로 고급 아파트를 계약했는데, 자금은 전부 부모가 아닌 다른 친척 계좌에서 들어온 걸로 드러났습니다.
세무조사까지 진행됐고 결국 증여세를 추징당했죠.
외국인은 세금 중과 피할 수 있다고?
이건 꽤 알려지지 않은 허점입니다.
한국인은 주택을 2채 이상 보유할 경우 취득세, 양도세 중과 대상이 되지만, 외국인은 한국 내 1주택이면 해외에 몇 채를 더 갖고 있든 다주택자로 보지 않아요.
결국 외국인이 세금 중과 없이 고가 주택을 취득할 수 있는 길이 열리는 셈이죠.
그래서인지 강남구, 서초구 등 고가 주택 밀집 지역의 외국인 거래 비중은 최근 3년 새 2배 이상 증가했습니다.
하지만 해외에서 자금을 가져올 때 불법 유통 경로를 거쳤다면, 관세청·국세청에서 조사 대상이 됩니다.
2025년부터는 서울시와 정부가 함께 외국인 실거주 의무 이행 여부까지 집중 단속하고 있어 앞으로 상황은 꽤 달라질 수도 있습니다.
- 외국인 1주택자 취득세: 1~3%
- 내국인 다주택자 취득세: 최대 12%
결론 | 단순한 현금 거래 뒤에 숨은 이야기
겉으로 보기에 문제없어 보이는 외국인 아파트 매수.
하지만 실제로는 편법 증여, 환치기, 자금세탁 등 불법 요소가 숨어 있을 수 있습니다.
특히 강남 고가 주택에서 빈번하게 벌어지는 현금 거래는 무조건 주의 깊게 들여다봐야 합니다.
개인적으로 부동산 거래를 하면서도 이런 사례를 종종 들었습니다.
거래 전 반드시 자금 출처 확인과 세무 리스크 점검은 필수입니다.
정부의 조사도 중요하지만, 우리 스스로가 의심을 품고 살펴보는 자세가 더 절실한 때입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 외국인이 한국에서 아파트를 살 수 있나요?
네, 가능합니다. 외국인도 한국 내 부동산을 취득할 수 있으며, 다만 실거래 신고와 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다.
Q2. 외국인이 부동산을 현금으로 살 경우 조사받나요?
전액 현금 거래일 경우, 특히 고가 주택이라면 자금 출처 조사를 받을 가능성이 큽니다. 최근에는 6억 이상 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무입니다.
Q3. 외국인도 부동산 세금 중과 대상이 될 수 있나요?
현재는 국내 1주택이면 다주택으로 간주되지 않기 때문에 중과를 피할 수 있지만, 앞으로 제도 개편이 있을 가능성이 있습니다.